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　　现在社会上对房地产的看法分成两派，一派觉得2025年买房等于高位接盘，另一派说三四线房子没人要，但北上广深这种地方随便买都行。

　　到底哪些地方的房子能保值，房价还有可能往上走？这问题网上吵得热闹，但多数观点带情绪，缺专业分析。

　　任泽平最近在泽平宏观团队的研究里点出，过去十年全国36个重点城市中，深圳的房地产保值率排第一，上海和成都跟在后面，北京杭州也进前五，这些城市的保值率全超过80%。

　　相比之下，鹤岗廊坊这种三四线%以下，卖房时打对折都难出手。这就说明，后房地产时代不是所有房子都抗跌，只有少数地方能过周期。

　　深圳是粤港澳大湾区的带头大哥，全国创新最活跃的地方，出了华为腾讯比亚迪大疆这些全球级企业，产值上万亿，就业岗位上百万，还都是高薪。

　　加上人口结构年轻，高学历高收入群体多，14到35岁年轻人超800万，占全市人口近一半，这种结构直接推高购房需求。所以过去十年深圳保值率全国顶尖，未来房价再创新高也不奇怪。

　　上海是长三角的龙头，陆家嘴上交所集中金融人才，周边江苏浙江安徽的有钱人总想在上海置业，需求一直稳。

　　但土地供应过去五年降了六成，核心区豪宅卖得快，地王频出，这种稀缺性让房价有底，未来反弹空间大。

　　成渝地区是继长三角珠三角后的经济增长点，成都世界五百强企业最多，人口2150万，每年净流入十多万人。

　　商业发达，春熙路太古里是西南消费中心，周边省市的人来消费也来买房，这城市工作生活两不误，房价保值能力不输一线。

　　北京在北方排最前，底气是首都优势加稀缺资源。教育医疗全国独一份，985211高校最多，清华北大人大北航北师大北理工扎堆，三甲医院如协和北大人民阜外，医生水平顶尖。

　　公立教育资源强，海淀六小强人大附史家这些名校全国有名。央企总部70%在北京，金融街中关村高净值人群多，每年流入人口本科以上占43%，北方人谁不想在北京有学区房？这让北京房价有支撑，未来创新高概率高。

　　杭州作为强二线，靠数字经济和营商环境。民营经济活跃，38家民企进中国500强，营商环境全国典范。

　　阿里巴巴后，又出杭州六小龙这种新势力。西湖京杭大运河加持，网红经济旺，直播带货的人扎堆杭州，生活吸引力强，房价保值率高。

　　第一，区域上看城市群，长三角珠三角成渝这些平均保值率超80%，人口流入产业活跃；东北西北低能级城市人口外流库存高，保值率低于75%，得避开。

　　第二，城市上看核心区，一线强二线中心城区高科技园区最稳，比如上海内环北京金融街杭州滨江，这些地方土地稀缺或产业集中，需求旺。

　　第三，房子本身看地铁学区改善型，地铁方便通勤，学区解决教育刚需，新房次新房户型配套好，流动性强抗跌。老破小远郊区得远离。

　　任泽平还指出，未来中国房地产十大趋势里，后房地产时代市场二八分化，20%人口流入地区房价有望触底甚至创新高，80%人口流出地区房价长期阴跌。

　　新住宅时代来临，到处是次新房，改善需求主导。政策优化如限购放开，北京上海已调整五环外外环外，降息减负，一二线市场有望企稳。核心区域房价再跌20%以上的可能性小，5%到10%调整后可能反弹。

　　第一，招聘投递曲线转折，智联招聘数据里，深圳上海成都北京杭州这些城市年轻人投简历多，意味着人口流入，房价先兆。

　　第二，供求逆转，核心城市土拍溢价率回升，二手房成交量价企稳，市场分化加剧。

　　买房建议，任泽平说选核心城市核心地段，地铁沿线带学区的改善型住房，长期保值。卖房的话，先查人口数据，人口流出小城市远郊区赶紧处理，别幻想，套二十年正常。一线强二线核心区别急卖，这些资产短期抗跌长期增值，未来可能创新高。

　　他强调，当前房市低迷，但分化明显。2025年二手房主导，不同区域走势不同，有跌穿底也有筑底。

　　2026年可能止跌回稳，但结构性。核心城市如上述五城，房价触底反弹概率大，因为人口产业政策三重利好。

　　总的来说，任泽平观点提醒大家，房地产投资回归理性，看数据看趋势，别跟风。核心城市房价未来再创新高，有数据背书，但得结合个人情况。

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